今回は、【これからの不動産投資と空き家問題について】お話ししたいと思います。 コロナウィルスが流行だし、世の中では様々な事が変化しました。 各企業の取り組みとしてテレワーク、在宅勤務が出来るような世の中になりました。 ビルのテナントに入っていたオフィスがテナント離れをして、社員が在宅でズームや情報通信機器など使い会議を開いたり、情報を社内で共有したり。 国全体の生産性にも繋がるとの見方もあります。 政府も働き方改革への重点的な一つとしています。 今に始まった事では無いですが、国内の空き家問題が年々加速し空き家が増えています。 在宅ワークが出来る事により、会社から離れた郊外等へ移住する人も増えました。 空き家を購入して改装工事をして住む方も増えました。 ですが、それ以上に空き家は増え続けているのが現状です。 現在国内にある空き家は800万戸を超えています。 高齢化社会で空き家は増える一方、2025年には超高齢化社会と言われています。 そして、ここにきてコロナショックからのウッドショックも発生。 【需要面】 アメリカ: コロナの影響で郊外の戸建住宅への転居が増加。また、同様にコロナの影響でDIY向けの需要も増加。 さらに政権交代により移民が再び増加することが見込まれるため移民向け住宅も増加。 これらにより建築資材の需要が急増しています。 昨年の新築住宅着工数は166万戸と大幅に伸びていて、建築資材供給待ちの物件も多数。 中国: コロナからの立ち直りにより国内消費が上向き建築資材の需要も回復し、 加えて、アメリカの需要急増によりアメリカ向け資材の輸出も増加。 【供給面】 アメリカ(米松、ブラックウォールナット等): コロナの影響で伐採業者、運搬業者、製材工場すべてで人員が不足し、原材料(原木・板材)の供給が不足。 それらも旺盛な国内需要で消費されてしまい、輸出にはなかなか回らない状況です。 米松は北欧針葉樹の供給不足の影響も。 ブラックウォールナット等の広葉樹は通常の10分の1程度しか輸出されていません。 ようやく輸出に回るものも、世界的なコンテナ不足により出荷が遅延しています。 北欧(ホワイトウッド、レッドウッド等): アメリカと同様の状況。中国からの引き合いも強く、コンテナ不足の影響も深刻。 海運コンテナがなかなか取れないため、陸送が可能なヨーロッパ域内や中東市場に。 ヨーロッパ域内でも需要に対して供給量が圧倒的に少なく、スウェーデンの大手IKEAですら調達できていない(棚板が3ヶ月待ち)。 最新の情報ではオーストリア(ホワイトウッド、レッドウッド)も国外への輸出を停止。 まったく日本に回らないわけではないが、日本向け価格が他国に比べて低く抑えられてきた事も問題。 また、コンテナの乱れにより納期も数ヶ月単位で遅れています。 中国: 北欧材、北米材を大量に買い付けているが不足が顕著に。 代替となるロシアのレッドウッドも国境でのウイルス検査等の影響で輸入が停滞。 国内の柳杉なども消費している状況です。 日本: 輸入材の入荷を補うべく国産材(杉、桧)の需要が高まってはいますが、簡単に供給が増やせる状況ではありません。 また、西日本の杉を中心に中国やアメリカからも買いが入っており、すでに取り合いの状態です。 【コンテナ不足】 原材料の不足と需給バランスの崩れが根本要因だが、昨年末からのコンテナ不足が拍車をかけ昨年来コロナの資材需要が中国に集中し(コロナの影響で減産を余儀なくされた国が多い)、米中貿易戦争で貿易が制限されたこともあって、 コンテナの動きが中国→アメリカ向けに集中し、コンテナの位置に偏りが顕著になった状態です。(通常コンテナは空の状態では動かさない) 特にコンテナ不足が深刻なのは、ヨーロッパや中国で、東南アジアも含まれています。 世界的にコンテナ代が4倍に高騰、更にコンテナが偏ると積み荷(コンテナ)が少ない船は間引かれるため、海運スケジュールも乱れ、通常の3倍の海運日数がかかる事に。 【価格】 構造材、羽柄材(レッドウッド)で6~8月にかけて1.5倍以上の大幅な値上がりになる見通しですが、それ以前に物がないのが問題。 国内だけでなく、海外でも供給時期と価格の見通しが立たないことから、1ヶ月の間に何回も値上げになったり見積すら出せないケースも。 このような状況は前代未聞だと国内、海外ともに言及しています。 プレカット工場は3~4割の減産、大手は5割の減産を決めている(原材料の供給不足によるやむを得ない減産)。 春~夏にかけて構造材、羽柄材の供給不足(平常時に比べて3~4割不足)と価格の高騰が顕著になり、着工できない現場も出てくる可能性が。 内装建材はそこまでの値上がりにはならないが、現地からの買値は東南アジアを除く全世界で3月以降10~15%も値上がりしており、どこかの段階で輸入材(特に中国材・欧米材)を中心に1割程度値上げさぜるを得ない状況に。(東南アジアも世界的な高騰の影響を受け始めている。) また、コンテナの乱れによる入荷遅れも。 各国とも原材料価格の高騰とコンテナ代の高騰という二重苦に直面しているが、中国はさらに為替(人民元高)も輸出が不利に。 フリー板も赤松とラジアータパインは入荷不順と価格アップが顕著で、メルクシパインやゴムへの代替が発生。 赤松はロシア・中国の原材料不足、ラジアータパインはニュージーランドの輸出停止とチリのコロナによる供給量低下が要因。 鉄、住設、プラスチック関連など木材以外の資材についても値上がりや入荷遅れが発生しています。 【見通し】 供給が上向くかアメリカや中国の需要が減るかしないと見通しが立たず、 コロナが続く限り世界的に供給が上向く見通しはなく、アメリカや中国の需要増も当面続く可能性が高そうです。 少なくとも今年は状況の改善は見込めず、通常はどこかで反動で起きる供給過多と値下がりも当面起こりそうもなく、場合によってはこの状況が常態化するかもしれません。 そこで弊社は国内での新築戸建て住宅がウッドショックでの資材が不足で着工できない問題と、空き家問題の解決策になればと再生住宅に取り組んでおります。 不動産投資でアパート、マンションの新築が既に飽和している中でこれ以上に賃貸物件を着工していく事は益々空き家を増やすだけです。 でも、どうでしょうか? 空き家を再生させて賃貸物件にするというのは。 余りにも老朽化が進んだ建物では総合的に費用が増えるだけですが、今ある資材を活用して資材不足への対策にもなりますし、コスト削減にも繋がり、不動産投資家の考える利回りにも影響するかと思います。 借家にするもよし、シェアハウスにするもよし、今流行りのガレージ付き賃貸住宅なんかもありだと思います。 木造建築のプロと耐震診断士が空き家を診断致します。 弊社では投資家オーナー様からの相談を多数受け、環境・地域の安心安全、社会問題を含めた取り組みをしております。 いつでもお気軽にご相談下さいませ。 今回はウッドショックと空き家問題についてお話させていただきました。 甲陽建設工業㈱ 甲村 |
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